Aby naši investoři měli detailní přehled o rizikovosti nabídek skupinového financování na Finvestoru, každou nabídku před zveřejněním důkladně posuzujeme a zařazujeme do jedné z ratingových tříd.
Rating vychází z důsledné rizikové analýzy vlastníka projektu, samotného projektu a kvality jeho zajištění. Investor tak může snadno posoudit, do jaké míry odpovídá riziko nabídky jeho investiční strategii, a rychle se zorientovat mezi jednotlivými příležitostmi.
Jak vypadá rating Finvestoru
Ratingový model se skládá z 5 hodnotících tříd. Každé třídě odpovídá interval potenciální rizikovosti úvěru — čím nižší třída, tím nižší očekávané riziko selhání, ale zpravidla i nižší výnos. Naopak nabídky s vyšším rizikem nesou vyšší potenciální výnos.
| Třída | Popis rizikovosti | Rizikovost úvěru |
|---|---|---|
| AAA | Zanedbatelné riziko projektu | 0,0 % – 0,5 % |
| AA | Velmi nízká rizikovost projektu | 0,5 % – 2,2 % |
| A | Střední rizikovost s přijatelným, ocenitelným výnosem | 2,3 % – 6,2 % |
| B | Vyšší míra rizika, většinou vyvážená nadprůměrným výnosem | 6,3 % – 12,2 % |
| C | Velmi vysoká rizikovost a velmi vysoký výnos — takové nabídky prakticky nezveřejňujeme | 12,3 % – 18,0 % |
Nejlepší rating AAA znamená zanedbatelné riziko selhání projektu. Nabídky s ratingem C nabízíme jen výjimečně — v naprosté většině případů je nezveřejňujeme vůbec.
Proč je rating důležitý pro nás i pro investory
- Posouzení schopnosti splácet. Rating nám pomáhá přesně vyhodnotit, zda a jak je vlastník projektu schopný úvěr splácet. Pokud žadatel nesplní naše požadavky, žádost automaticky vyřadíme.
- Přehled a srovnatelnost nabídek. Investoři získávají srozumitelný a jednotný přehled o rizikovosti jednotlivých nabídek, díky němuž je mohou snadno porovnávat.
- Efektivní diverzifikace portfolia. Díky rozdělení nabídek do ratingových tříd si investoři mohou lépe rozložit portfolio podle vlastní míry averze k riziku.
Jak rating Finvestoru probíhá
Zakládáme si na tom, aby se na platformě objevovaly jen prověřené a spolehlivé projekty. Každou nabídku skupinového financování proto podrobujeme vícestupňovému procesu hodnocení:
1. Podklady a kvalita podkladů
Od každého žadatele vyžadujeme ucelenou sadu finančních i nefinančních podkladů o vlastníkovi projektu, samotném projektu a jeho zajištění. Tyto podklady jsou prvotním zdrojem pro posouzení přijatelnosti nabídky k dalšímu zpracování.
2. KO kritéria
Následně žádost prochází škálou KO kritérií — definovaných rizikových faktorů, jejichž naplnění vede k automatickému zamítnutí žádosti. Jde především o:
- aktivní a historické exekuce
- aktivní a historické insolvence
- závažné negativní informace o vlastníkovi, projektu nebo osobách s nimi spojených
- varovné signály nedostatečné platební morálky a míru závazků po splatnosti
- rizikový obor podnikání vlastníka projektu
- neprůhlednou vlastnickou strukturu
- soudní spory s významným finančním dopadem
- a další faktory, které vedou k nesplnění požadavků na due diligence
3. Lustrace a ověření
Všechny informace a podklady si nezávisle ověřujeme v dostupných placených databázích a rejstřících, abychom identifikovali rizika spojená s vlastníkem projektu i samotným projektem.
4. Informace o vlastníkovi projektu
Hodnotíme pověst vlastníka na trhu, případnou negativní reputaci či PR a historickou spolupráci, pokud s ním již máme zkušenost.
5. Informace o projektu a jeho účelu
Posuzujeme mimo jiné realizovatelnost projektu a naplnění účelu úvěru, schopnost splacení úvěru z výnosů projektu, konkurenční prostředí a rizika odvětví, makroekonomické podmínky a vývoj trhu, lokalitu, harmonogram, marketingovou strategii, environmentální dopad, dodavatele stavby, stav povolovacího řízení, stupeň projektové dokumentace a exit strategii.
6. Finanční informace o projektu
Zohledňujeme podíl vlastních zdrojů na celkových investičních nákladech, ukazatel DSCR, ukazatel ROI a výnosnost projektu, relevantnost rozpočtu investičních nákladů, prodejní ceny a aktuální míru předprodejů.
7. Individuální expertní vyhodnocení
Kromě scoringu využíváme vlastní expertní posouzení rizik projektu jako celku — rizik, která z povahy věci nemusí být plně zachytitelná číselnými kritérii, včetně možných neočekávaných událostí.
8. Hodnocení kvality zajištění
Hodnotíme kvalitu a hodnotu nabízeného zajištění a podle interních pravidel stanovujeme maximální hodnoty LTV pro daný typ zajištění. Zároveň vypočítáme případnou nezajištěnou část úvěru. Při hodnocení kvality zajištění vycházíme především ze závěrů nezávislých tržních ocenění, odhadů obvyklých cen nebo znaleckých posudků, jejichž parametry vždy nezávisle přezkoumáváme.
Jak probíhá samotný výpočet rizika
Sledované oblasti hodnocení jsme seskupili do 4 nadřazených skupin faktorů, přičemž každá skupina má v celkovém hodnocení svou váhu podle míry důležitosti. Jednotlivým faktorům uvnitř skupin přidělujeme bodové hodnocení v rozmezí 1–5 bodů.
Výsledný rating vlastníka projektu a rating zajištění projektu se následně kombinují a společně tvoří konečný rating úvěru a jeho zařazení do jedné z pěti ratingových tříd (AAA až C).
Pro stanovení ratingu používáme vlastní sofistikovaný expertní model — tzv. „jiný model“ ve smyslu regulatorních předpisů. Nejde o statistický ani plně automatizovaný model: je založený na odborném úsudku risk analytiků, doplněném o strukturovaná kvantitativní kritéria.
Aktualizace ratingu a zpětné testování
Výstupy modelu pravidelně revidujeme na dostupných datech a zpětně testujeme vůči skutečným defaultům v jednotlivých ratingových třídách. Na základě těchto výsledků ratingové třídy průběžně kalibrujeme.
Po celou dobu trvání úvěru sledujeme ukazatele rozhodné pro zařazení vlastníka projektu a projektu do příslušné ratingové třídy. Zjistíme-li významné změny, které vyžadují aktualizaci ratingu, vlastníka projektu i projekt (úvěr) přeřadíme do odpovídající ratingové třídy.
Časté dotazy
Které nabídky vždy zamítnete?
Žádost zamítáme vždy, pokud u vlastníka projektu nebo projektu samotného zjistíme naplnění tzv. KO kritérií — typicky exekuce, insolvenci, výrazně zhoršenou platební morálku nebo jiné závažné negativní informace.
Jaký model při hodnocení používáte?
Vlastní expertní ratingový model („jiný model“ dle regulatorních předpisů), který kombinuje strukturovaná bodovaná kritéria s odborným úsudkem risk analytiků. Nejde o statistický ani automatizovaný model.
Jaké jsou právní předpisy upravující metodiku úvěrového hodnocení?
Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503 o evropských poskytovatelích služeb skupinového financování pro podniky („ECSPR“), čl. 19 odst. 6, a Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2024/358, kterým se stanovují regulační technické normy pro úvěrové hodnocení projektů skupinového financování, oceňování nabídek a politiky a postupy řízení rizik.
Co znamenají použité zkratky?
- LTV — poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti sloužící jako zajištění; klíčový ukazatel při rozhodování o výši úrokové sazby a podmínkách úvěru.
- DSCR — ukazatel krytí dluhové služby, tj. schopnost dlužníka pokrýt splátky dluhu z dostupného cash flow.
- ROI — ukazatel návratnosti investice, tedy výnosnosti projektu.
- CRO — individuální expertní vyhodnocení rizik risk analytikem/manažerem rizik nad rámec bodového scoringu.